أصدر صاحب السمو الشيخ الدكتور سلطان بن محمد القاسمي عضو المجلس الأعلى حاكم الشارقة، القانون رقم (6) لسنة 2024م بشأن إنشاء وتنظيم مركز المنازعات الإيجارية في إمارة الشارقة.
وبحسب القانون يُنشأ مركز قضائي يُسمّى “مركز المنازعات الإيجارية في إمارة الشارقة” يتمتع بالشخصية الاعتبارية والأهلية القانونية اللازمة لتحقيق أهدافه ومباشرة اختصاصاته، ويتبع بلدية مدينة الشارقة، ويكون المقر الرئيس للمركز في مدينة الشارقة ويجوز بقرار من المجلس إنشاء فروع له في باقي مدن ومناطق الإمارة.
ووفقاً للقانون يهدف إلى تحقيق ما يلي:
1. إيجاد منظومة قضائية متخصصة للنظر في المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية في الإمارة.
2. تطوير وتسريع إجراءات الفصل في المنازعات الإيجارية لتحقيق العدالة الناجزة وجودة الأحكام في كافة مراحل التقاضي في المركز.
3. المساهمة في تحقيق التنمية المستدامة للقطاع العقاري ودعم الاقتصاد في الإمارة.
وبحسب القانون يختص المركز في سبيل تحقيق أهدافه ممارسة الاختصاصات الآتية:
1. وضع السياسات العامة واقتراح التشريعات اللازمة لتطوير العمل في المركز وتنظيم العلاقات الإيجارية العقارية في الإمارة.
2. النظر والفصل في المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية وأثرها والشيكات المرتجعة وطلبات التعويض والوساطة العقارية المتعلقة بها في الإمارة، أو في المناطق الحرة فيما عدا تلك التي يوجد لديها لجان أو هيئات قضائية خاصة تختص بالفصل في المنازعات الإيجارية التي تنشأ داخل حدودها.
3. إصدار وتنفيذ القرارات والأحكام الصادرة عن المركز والبت في طلبات الإجراءات الوقتية والمستعجلة.
4. أي اختصاصات أخرى يُكلّف بها من الحاكم أو المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة.
ونص القانون على أن يتكون المركز من الدوائر والإدارات الآتية:
1. الدوائر الابتدائية.
2. الدوائر الاستئنافية.
3. إدارة التنفيذ.
ووفقاً للقانون يتولى رئاسة وعضوية الدوائر والإدارات القضائية والتفتيش القضائي على المركز قضاة منتدبين من وزارة العدل بناءً على طلب المجلس، كما يتولى الإشراف على المركز قاضٍ تنتدبه وزارة العدل بناءً على طلب المجلس، ويكون مسؤولاً أمام الحاكم والمجلس عن أداء واجباته وممارسة صلاحياته الإدارية، وله على وجه الخصوص ممارسة الاختصاصات الآتية:
1. وضع السياسات العامة للمركز وإصدار القرارات اللازمة لتنفيذها وذلك بالتنسيق مع المدير.
2. تشكيل الدوائر الابتدائية والدوائر الاستئنافية وتوزيع الدعاوى عليها وتحديد عدد الجلسات ومواعيدها وفق الآلية التي يتم اعتمادها.
3. الإشراف على عمل الدوائر الابتدائية والدوائر الاستئنافية على وجه يحقق سير العدالة وذلك بغير المساس باستقلال القضاء.
4. الإشراف على تنفيذ الأحكام والقرارات الصادرة عن المركز.
5. اقتراح التشريعات والأنظمة والرسوم الخاصة بعمل المركز وعرضها على المجلس ليُقرر ما يراه مناسب بشأنها.
6. إصدار القرارات المتعلقة بشؤون القضاة في المركز.
7. إبرام الاتفاقيات ومذكرات التفاهم والشراكات بعد اعتمادها من المجلس.
8. تمثيل المركز أمام كافة الجهات الحكومية الاتحادية والمحلية والخاصة.
9. أي مهام أخرى يُكلّف بها من الحاكم أو المجلس.
كما نص القانون على أن تتولى بلدية مدينة الشارقة مباشرة المهام الإدارية وتقديم الدعم المؤسسي (الإداري والمالي والتقني) للمركز، ولها على وجه الخصوص ممارسة الاختصاصات الآتية:
1. تسمية المدير.
2. إدارة المركز وتطوير أنظمة العمل به بما يحقق تقدّمه وحسن استخدام موارده.
3. تنفيذ ما يتعلق بها في الاتفاقيات ومذكرات التفاهم والشراكات التي يُبرمها المركز.
4. رفد المركز بالكوادر البشرية وتأهيلها وتوفير ما يلزم من خدمات عامة وبرامج وأنظمة تقنية تكفل للمركز تحقيق أهدافه ومباشرة اختصاصاته.
5. أي مهام أو اختصاصات أخرى تُكلف بها من الحاكم أو المجلس.
وحدد القانون مهام واختصاصات مدير المركز بما يلي:
1. الإشراف الإداري على الموظفين وتوزيع المهام حسب الاختصاص على الدوائر والإدارات في المركز.
2. التنسيق مع كافة الجهات الحكومية الاتحادية والمحلية والخاصة فيما يتعلق بأعمال المركز واختصاصاته.
3. التنسيق مع المشرف حول الأعمال الإدارية الخاصة بالقضاة وتلقي التعليمات وتعميمها في المركز.
4. رفع المقترحات والتوصيات التي تعمل على تطوير الأنظمة والتحسين من كفاءة عمل المركز.
5. إعداد التقارير والإحصائيات الدورية عن سير العمل في المركز وعرضها على المشرف ومدير عام البلدية لاتخاذ اللازم بشأنها.
6. أية مهام أو اختصاصات أخرى يُكلف بها من المشرف أو مدير عام بلدية مدينة الشارقة.
وبحسب القانون تكون جلسات التقاضي في المركز علنية إلا إذا رأى رئيس الجلسة من تلقاء نفسه أو بناءً على طلب أحد الخصوم إجراءها سرية، ويتولى نظام الجلسة وضبطها الرئيس، وتكون جلسات التقاضي صحيحة بحضور جميع أعضائها، ويُحرر محضر بإيداع الحكم في التاريخ المحدد لإصداره مبيناً به أسماء القضاة الذين حضروا إيداعه، ويوقع إلكترونياً أو ورقياً من رئيس الدائرة أو القاضي حسب الأحوال، وتكون لغة التقاضي والتخاطب في المركز هي اللغة العربية، وعلى القاضي المختص أن يسمع أقوال الخصوم أو الشهود الذين يجهلون اللغة العربية بواسطة مترجم بعد حلفه لليمين وفقاً للتشريعات النافذة.
ووفقاً للقانون لا يجوز للدائرة تأجيل الدعوى أكثر من مرة واحدة لسبب واحد يرجع إلى أحد الخصوم إلا لسبب طارئ بعد الإحالة كوفاة أحد الخصوم، أو فقد أهليته، أو التدخل في الدعوى من الغير أو الطعن بالتزوير، أو تقديم ما يفيد وجود دعوى جزائية مرتبطة بنفس الموضوع، أو طلب أحد الخصوم تقديم ما يفيد التصالح، على ألا تجاوز فترة التأجيل أسبوعين. وفي جميع الأحوال على الدائرة إصدار الحكم المنهي للخصومة خلال فترة لا تجاوز (30) يوما، يجوز تمديدها لمدد أخرى على ألا تتجاوز 100 يوم من تاريخ أول جلسة لنظر الدعوى أمامها، ويحضر الخصوم بأنفسهم أثناء انعقاد جلسات التقاضي أو بوكيل عنهم سواء محامٍ أو أحد الأقارب أو الأصهار إلى الدرجة الرابعة أو بوكيل من العاملين لديهم في حال كان الطرف شخصاً اعتبارياً خاصاً، على أن يكون حضور الأخير بموجب توكيل صادراً من ممثله القانوني ومبيناً صفته الوظيفية ومصادقاً عليه من الكاتب العدل.
ونص المرسوم على أن يُنشأ في المركز مكتب يسمى “مكتب إدارة الدعوى” يُشكّل من مسؤول وعدد من الموظفين المختصين، ويجوز أن يكون أمين سر كل دائرة هو مدير مكتب إدارة الدعوى تحت إشراف رئيس الدائرة القضائية أو من يندبه المشرف، ويُناط بمكتب إدارة الدعوى تحضير الدعوى وإدارتها قبل مرحلة المحاكمة، بما في ذلك قيدها وإعلانها وتبادل المذكرات والمستندات وتقارير الخبرة بين الخصوم، وتُنظم إجراءات قيد الدعاوى وتحضيرها وتحديد الجلسات بقرارٍ من المشرف.
ووفقاً للقانون تُنشأ في المركز دوائر ابتدائية تتكون كل منها من قاضٍ فرد، ويصدر بتشكيلها قرار من المشرف، وتختص الدوائر الابتدائية بما يلي:
1. الفصل في جميع المنازعات الناشئة عن العلاقات الإيجارية والمُحالة إليها من مكتب إدارة الدعوى، ويشمل ذلك النظر في طلب الإجراءات الوقتية والمستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي العلاقة الإيجارية بالتبعية للدعوى الموضوعية.
2. يجوز للمشرف تخصيص دائرة أو أكثر ضمن الدوائر الابتدائية لنظر نوع معين من المنازعات الإيجارية تبعاً لطبيعة الدعوى أو موقع العين المؤجرة أو طبيعة استعمالها.
وبحسب القانون تكون أحكام وقرارات الدوائر الابتدائية نهائية وغير قابلة للطعن فيها بأي طريق من طرق الطعن وذلك في الدعاوى التي لا تتجاوز قيمتها (100,000) مئة ألف درهم، ويجوز الطعن بالاستئناف في الأحكام الصادرة في المنازعات التي لا تتجاوز قيمتها (100,000) مئة ألف درهم، إذا توافرت إحدى الحالات الآتية:
1. إذا كان الحكم أو القرار الصادر بإخلاء العين المؤجرة.
2. إذا صدر الحكم بالمخالفة لقواعد الاختصاص.
3. إذا قضى الحكم بشيء لم يطلبه الخصوم أو بأكثر مما طلبوه.
4. إذا صدر الحكم على شخص طبيعي أو اعتباري لم يكن ممثلاً تمثيلاً صحيحاً في الدعوى، أو هناك بطلان في الإعلان.
5. إذا كان الحكم قد بُني على أوراق قُضي بتزويرها أو بُني على شهادة شاهد حكم عليه بشهادة الزور.
6. إذا قدّم أحد طرفي الدعوى مستنداً تعذّر عليه تقديمه أثناء نظر الدعوى وكان من شأنه تغيير الحكم في الدعوى.
ووفقاً للقانون إذا أغفلت الدائرة التي تنظر النزاع الفصل في بعض الطلبات الموضوعية فعليها بناءً على طلب من أحد أصحاب الشأن أن تنظر في الطلب وأن تصدر في الطلبات التي تم إغفالها قراراً أو حكماً حسب الأحوال بعد إعلان الخصم به، ويخضع القرار أو الحكم لقواعد الطعن التي تسري على القرار أو الحكم الأصلي.
وبحسب القانون تنشأ في المركز دوائر استئنافية تتكون كل منها من ثلاثة قضاة ويصدر بتشكيلهم قرار من المشرف، وتختص دوائر الاستئناف بما يلي:
1. الفصل في الطعون المقدمة على القرارات والأحكام الصادرة عن الدوائر الابتدائية وإدارة التنفيذ، وذلك بمراعاة نص المادة (21) من هذا القانون.
2. تكون أحكام الدوائر الاستئنافية نهائية وغير قابلة للطعن فيها إلا بطريق الالتماس بإعادة النظر.
ووفقاً للقانون يكون ميعاد استئناف القرارات والأحكام الصادرة عن الدوائر الابتدائية (15) خمسة عشر يوماً تبدأ من اليوم التالي لتاريخ جلسة صدور الحكم إذا كان حضورياً، ومن تاريخ الإعلان بالحكم إذا كان بمثابة الحضوري، ويجوز للدائرة الاستئنافية الرجوع عن القرار الصادر منها أو عن حكمها النهائي من تلقاء نفسها أو بناءً على طلب أحد الخصوم في أي من الأحوال الآتية:
1. إذا شاب القرار أو الحكم خطأ إجرائي وقع من الدائرة أو أجهزتها المعاونة أثَّر في النتيجة التي انتهى إليه قرارها أو حكمها.
2. إذا كان القرار أو الحكم مستنداً على قانون مُلغى، ويكون من شأن تطبيق القانون الصحيح تغيير وجه الرأي في الدعوى.
ويقدم طلب الرجوع من الصادر ضده القرار أو الحكم إلى المشرف، مصحوباً بتأمين مقداره (2000) درهم، أو من رئيس الدائرة مصدرة الحكم بتقرير إلى المشرف، الذي يُحيله إلى الهيئة المشكلة وفق البند رقم (3) من هذه المادة، ويُنظر طلب الرجوع أو تقرير رئيس الدائرة المنصوص عليه في البند رقم (2) من هذه المادة أمام هيئة مشكلة من رئيس وعضوية قاضيين يسميهما من غير القضاة الذين شاركوا في إصدار الحكم، وتصدر الهيئة منعقدة في غرفة المشورة قراراً مسبباً بالأغلبية في طلب الرجوع، ويصادر مبلغ التأمين بقوة القانون عند رفض الطلب. وفي حال قبول الطلب يُحال إلى دائرة أخرى لنظر الطعن من جديد والفصل فيه مع رد مبلغ التأمين إلى الطالب، وفي جميع الأحوال، تكون الإحالة أو تقديم طلب الرجوع لمرة واحدة فقط، ولا يجوز إحالته أو تقديمه بعد انقضاء سنة من تاريخ صدور القرار أو الحكم.
وبحسب القانون يمكن للخصوم أن يلتمسوا إعادة النظر في القرارات أو الأحكام الصادرة بصفة انتهائية في الأحوال الآتية:
1. إذا وقع من الخصم غش كان من شأنه التأثير في القرار أو الحكم.
2. إذا كان القرار أو الحكم قد بني على أوراق حصل بعد صدوره إقرار بتزويرها أو قضي بتزويرها أو بُني على شهادة شاهد قضي بعد صدوره بأنها شهادة زور.
3. إذا حصل الملتمس بعد صدور القرار أو الحكم على أوراق قاطعة في الدعوى كان خصمه قد حال دون تقديمها.
4. إذا قضى القرار أو الحكم بشيء لم يطلبه الخصوم أو بأكثر مما طلبوه.
5. إذا كان منطوق القرار أو الحكم مناقضاً بعضه البعض.
6. لمن يعتبر القرار أو الحكم الصادر في الدعوى حجة عليه ولم يكن قد أدخل أو تدخل فيها بشرط إثبات غش من كان يمثله أو تواطأه أو إهماله الجسيم.
7. إذا صدر القرار أو الحكم على شخص طبيعي أو اعتباري لم يكن ممثلاً تمثيلاً صحيحاً في الدعوى.
كما نص القانون للمشرف أن يطعن بطريق التماس إعادة النظر من تلقاء نفسه أو بناءً على طلب أحد الخصوم في القرارات أو الأحكام الانتهائية أياً كانت الدائرة التي أصدرتها إذا كان الحكم مبنياً على مخالفة القانون أو الخطأ في تطبيقه أو تأويله وذلك في الأحوال الآتية:
أ. القرارات أو الأحكام التي لا يجيز القانون للخصوم الطعن فيها.
ب. القرارات أو الأحكام التي فوت الخصوم ميعاد الطعن فيها أو نزلوا فيها عن الطعن أو رفعوا طعناً فيها قضى بعدم قبوله.
2. يرفع الطعن إلى الدائرة المختصة بصحيفة يوقعها المشرف خلال سنة من تاريخ صدور القرار أو الحكم.
وحدد القانون ميعاد الالتماس 30 يوماً ولا يبدأ في الحالات المنصوص عليها في البنود (1،2،3) من المادة (23) من هذا القانون إلا من اليوم الذي ظهر فيه الغش، أو الذي أقر فيه فاعله بالتزوير أو حكم بثبوته، أو الذي حكم فيه على شاهد الزور، أو الذي ظهرت فيه الورقة المحتجزة، ويبدأ الميعاد في الحالة المنصوص عليها في البند (6) من المادة المذكورة من اليوم الذي ظهر فيه الغش أو التواطؤ أو الإهمال الجسيم، وفي البند (7) من المادة المذكورة من اليوم الذي يعلن فيه الحكم إلى المحكوم عليه أو من يمثله تمثيلاً صحيحاً.
وبحسب القانون يُرفع الالتماس بصحيفة تودع لدى مكتب إدارة الدعوى وفقاً للإجراءات المعتادة لرفع الدعوى، ويجوز أن تكون الدائرة التي تنظر الالتماس مؤلفة من نفس القضاة الذين أصدروا الحكم، ويجب أن تشتمل الصحيفة على بيان الحكم الملتمس فيه وتاريخه وأسباب الالتماس وإلا كانت باطلة، كما لا يُقبل الالتماس إذا لم تصحب عريضته بما يدل على إيداع تأمين قدره (1000) درهم ويُصادر التأمين إذا حكم برفض الالتماس أو بعدم قبوله أو بعدم جوازه.
كما نص القانون على أن تفصل الدائرة القضائية بعد سماع الخصوم أولاً في جواز الالتماس فإذا قبلته حددت جلسة للمرافعة في الموضوع دون حاجة الى إعلان جديد، على أنه يجوز لها أن تحكم في قبول الالتماس وفي الموضوع بحكم واحد إذا كان الخصوم قد قدموا أمامها طلباتهم في الموضوع ولا تعيد الدائرة النظر إلا في الطلبات التي تناولها الالتماس، ولا يترتب على رفع الالتماس أو قبوله وقف تنفيذ الحكم ومع ذلك يجوز للدائرة القضائية التي تنظر الالتماس أن تأمر بوقف التنفيذ متى طلب ذلك وكان يخشى من التنفيذ وقوع ضرر جسيم يتعذر تداركه، ويجوز للدائرة عندما تأمر بوقف التنفيذ أن توجب تقديم كفالة أو تأمر بما تراه كفيلاً بصيانة حق الملتمس ضده.
ووفقاً للقانون تختص إدارة التنفيذ في المركز بتنفيذ القرارات والأحكام والأوامر الصادرة عن المركز تحت إشراف قضاة التنفيذ وبمعاونة مندوبي التنفيذ وذلك بناءً على طلب ذوي الشأن، كما تختص بتنفيذ السند التنفيذي والفصل في منازعات التنفيذ الوقتية وإصدار القرارات والأحكام المتعلقة بذلك، وتُنظم إجراءات التنفيذ وآلية التظلم والاستئناف من القرارات التنفيذية بقرارٍ من المجلس، و يُكلّف المشرف قاضٍ أو أكثر للحكم بصفة مؤقتة في المسائل المستعجلة التي يُخشى عليها من فوات الوقت وذلك مع عدم المساس بأصل الحق، وإصدار الأوامر على العرائض.
وبحسب القانون تفصل الدوائر المشكلة وفق أحكام هذا القانون في المنازعات الإيجارية والعرائض والأمور المستعجلة والطعون المقدمة إليها استناداً إلى التشريعات المعمول بها في الإمارة، وفيما لم يرد به نص في هذا القانون تفصل الدوائر المشكلة في المنازعات الإيجارية والطعون المقدمة استناداً إلى:
1. التشريعات الإتحادية.
2. أحكام الشريعة الإسلامية.
3. العرف إلا إذا كان مخالفاً للقوانين أو النظام العام أو الآداب العامة.
4. مبادئ العدالة الطبيعية وقواعد الإنصاف.
كما تضمن القانون عدداً من المواد المتعلقة بالأحكام الختامية والإعفاء من الرسوم والقرارات التنفيذية والنفاذ والنشر.