أصدر صاحب السمو الشيخ الدكتور سلطان بن محمد القاسمي عضو المجلس الأعلى حاكم الشارقة، القانون رقم (5) لسنة 2024م بشأن تأجير العقارات في إمارة الشارقة.
وتسري أحكام القانون على العقارات المؤجرة للأغراض السكنية، أو التجارية، أو الصناعية، أو المهنية في إمارة الشارقة، ويُستثنى من تطبيق أحكام هذا القانون:
1- الأراضي الزراعية.
2 – العقارات الممنوحة من حكومة الإمارة لأغراض سكنية ما لم تُمَلَّك.
3 – العقار الذي يُوفّره رب العمل لإسكان من يعمل لديه دون تقاضي بدل إيجار منهم، ولا يسري هذا الاستثناء على العلاقة الإيجارية التي تنشأ بين رب العمل ومؤجر العقار.
4 – العقارات التابعة للمنشآت الفندقية أو السياحية المؤجرة لنزلائها فقط.
5 – العقارات الواقعة ضمن المناطق الحرة في الإمارة، والتي يوجد لديها لجان أو هيئات قضائية خاصة، تختص بالفصل في المنازعات الإيجارية التي تنشأ داخل حدودها.
6 – العقارات والعقود التي يصدر بتحديدها قرار من المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة.
وبحسب القانون يلتزم أطراف العلاقة الإيجارية، بإبرام عقد الإيجار كتابة أو إلكترونيا، وفق النماذج المعتمدة بقرار من المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة، وتُحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون البيانات والشروط الواجب توافرها في هذا العقد وكيفية إبرامه.
ونص القانون على تصديق عقود الإيجار على النحو التالي:
1- يلتزم المؤجر بتصديق عقد الإيجار أو أي تجديد لمدته ودفع الرسوم المستحقة لدى البلدية أو الجهات التي تفوّضها خلال (15) يوما من تاريخ تحريره.
2- إذا امتنع المؤجر عن تصديق عقد الإيجار خلال المدة المحددة في البند رقم (1) من هذه المادة، فعلى المستأجر أن يطلب من قاضي الأمور المستعجلة في المركز إلزام المؤجر بالتصديق.
3- في حال عدم تصديق عقد الإيجار لدى البلدية أو الجهات التي تفوّضها، تُفرض غرامة إدارية على المؤجر، تُحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون بالإضافة إلى رسوم التصديق المستحقة.
4- للبلدية أن تطلب من قاضي الأمور المستعجلة في المركز إلزام المؤجر بتصديق عقد الإيجار وسداد الرسوم والغرامات المقررة في أي وقت.
5 – فيما عدا المركز، تمتنع الجهات الحكومية في الإمارة عن قبول أي عقد إيجار غير مصدق، وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية في أي معاملة أو خدمة تقدمها.
وبحسب القانون يجوز لأيّ من طرفي العلاقة الإيجارية، في حال عدم وجود عقد إيجار مصدّق، أن يُقيّد دعوى لدى مركز المنازعات الإيجارية في إمارة الشارقة، لإثبات العلاقة الإيجارية، وما ينشأ عنها من آثار بكافة طرق الإثبات المقررة في التشريعات النافذة، ويُلزم المؤجر بسداد رسوم تصديق عقد الإيجار بعد إثباته.
وحدد القانون التزامات المؤجر التي نصت على:
1- تسليم العين المؤجرة وتوابعها للمستأجر في حالة تصلح لاستيفاء المنفعة المقصودة، ودون مانع يعوق الانتفاع بها طوال مدة الإيجار وفقا لما تم الاتفاق عليه.
2 – إجراء الصيانة الضرورية للعين المؤجرة، ما لم يتفق طرفا عقد الإيجار على غير ذلك.
3 – عدم إحداث تغييرات بالعين المؤجرة تمنع أو تُنقص من الانتفاع بها، دون إذن كتابي من المستأجر.
4 – منح المستأجر الموافقات اللازمة لتقديمها إلى الجهات المعنية في الإمارة متى رغب في إجراء أعمال تصميم داخلي في العين المؤجرة تتفق مع الغرض الذي خُصصت له أو أية أعمال أخرى، تتطلب هذه الموافقات، شريطة ألا تؤثر هذه الأعمال على الهيكل الإنشائي للعين المؤجرة أو العقار الذي تقع فيه.
5 – عدم التعرض بنفسه أو عن طريق غيره للمستأجر، بعمل يقصد به إزعاجه أو الضغط عليه، لإخلاء العين المؤجرة أو حرمانه من التمتع الكامل بتوابعها، أو قطع أو فصل الخدمات عنها أو عن العقار الذي تقع فيه.
6 – رد أي ضمانات مالية والتي سبق أن قدّمها المستأجر، عند انتهاء العلاقة الإيجارية ما لم يتم الاقتطاع منها كليا أو جزئيا، نظير أضرار تسبب بها المستأجر على العين المؤجرة، ولا تدخل ضمن الاستهلاك العادي.
دون الإخلال بحق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع، يجوز للمستأجر اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المركز، لإلزام المؤجر في حال إخلاله بأي من التزاماته المنصوص عليها في المادة (8) من هذا القانون بعد إخطاره أو تعذر الاتصال به، وفي حال تقاعس المؤجر عن إجراء الصيانة الضرورية يجوز للمستأجر إجراء هذه الصيانة على نفقته، مع حقه في المطالبة باقتطاع ما أنفقه على الصيانة الضرورية من الأجرة.
وحدد القانون التزامات المستأجر بما يأتي:
1- سداد بدل الإيجار في مواعيد الاستحقاق أو وفق ما يتم الاتفاق عليه كتابيا.
2 – استعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه في عقد الإيجار.
3 – عدم إحداث أي تغييرات أو تعديلات بالعين المؤجرة، دون الحصول على إذن كتابي من المؤجر، والتراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
4 – ترك الغراس أو الإنشاءات أو التحسينات التي أحدثها في العين المؤجرة، بعد انتهاء مدة عقد الإيجار، التي يترتب على نقلها ضرر في العين المؤجرة، ما لم يتفق طرفا عقد الإيجار على غير ذلك.
5 – المحافظة على العين المؤجرة وإجراء الصيانة الاعتيادية، ما لم يتفق طرفا عقد الإيجار على غير ذلك، وتمكين المؤجر من إجراء الصيانة الضرورية حال التزامه بها.
6 – سداد قيمة استهلاك الخدمات، وأي أضرار يكون قد ألحقها بالعين المؤجرة وأي رسوم أخرى يلتزم بسدادها قانونا، وذلك اعتبارا من تاريخ استلامه للعين المؤجرة، حتى تاريخ تسليمها للمؤجر، ولا يجوز بأي حال من الأحوال تحميل المؤجر أي رسوم أو مصاريف، أيا كان نوعها، أو الجهة المستحقة لها، وكان ملتزما بها المستأجر، ما لم يتفق طرفا عقد الإيجار على غير ذلك.
دون الإخلال بحق المؤجر، في طلب الفسخ أو التعويض عن الأضرار التي لحقت بالعين المؤجرة، من قبل المستأجر نتيجة تعديلات أو تغييرات، يتعذر إزالتها أو إعادتها إلى حالتها السابقة، يجوز للمؤجر اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المركز لإلزام المستأجر في حال إخلاله بأي من التزاماته المنصوص عليها في المادة (10) من هذا القانون بعد إخطاره أو تعذر الاتصال به.
ونص القانون على أنه لا يجوز للمستأجر التنازل سواء بمقابل أو بدون مقابل، عن كل أو بعض عقد الإيجار والحقوق الناشئة عنه، ويجوز للمستأجر إعادة تأجير كل أو بعض العين المؤجرة، وفقا للشروط والضوابط التي تُحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
وتناول القانون أسباب الإخلاء على النحو التالي:
1- لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر للعين المؤجرة قبل انقضاء (3) سنوات من تاريخ بداية العلاقة الإيجارية لغرض الاستخدام السكني و(5) سنوات لأغراض الاستخدام التجاري أو الصناعي أو المهني، إلا إذا توافر أحد الأسباب الآتية:
أ- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء ببدل الإيجار أو أي قسط منه خلال (15) يوما من تاريخ استحقاقه.
ب- مخالفة المستأجر لأي من التزاماته القانونية أو التعاقدية، وعدم إزالة المخالفة خلال (30) يوما من تاريخ إخطاره من قبل المؤجر.
ج – إذا قام المستأجر بالتنازل عن كل أو بعض عقد الإيجار، أو إعادة تأجير كل أو بعض العين المؤجرة، خلافا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية، وذلك دون الإخلال بأحكام نقل ملكية المحل التجاري المقررة قانونا.
د – إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح لآخرين باستعمالها في غير الغرض المُحدد في عقد الإيجار أو بالمخالفة لشروطه أو استخدمها لأغراض تتنافى مع النظام العام أو الآداب العامة.
ه – إذا رغب المؤجر في هدم العين المؤجرة أو إعادة إعمارها أو عمل صيانة شاملة، يتعذر معها وجود المستأجر في العقار وفق الشروط التي تُحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
و- إذا رغب المؤجر في شغل العين المؤجرة لغرض السكن لنفسه أو لأحد أقاربه البالغين من الدرجة الأولى شريطة الآتي:
و.أ. ألا يكون مالكا لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة نطاق اختصاص البلدية.
و.ب. إخطار المستأجر بطلب الإخلاء خلال مدة لا تقل عن 3 أشهر من الموعد المُحدد للإخلاء.
و.ج. أن يشغل المؤجر بنفسه أو أحد أقاربه البالغين من الدرجة الأولى، خلال شهرين، العين المؤجرة فعليا بعد تخليتها من المستأجر ولمدة سنة بدون انقطاع.
2. إذا لم يلتزم المؤجر بالشروط الواردة في البندين (ه) و(و) من هذه المادة، كان للمستأجر الحق في المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحقه من الإخلاء أمام المركز.
ونص القانون أنه إذا امتنع المؤجر عن استلام بدل الإيجار، أو أي قسط منه، أو لم يعين مكانا يقع فيه الوفاء، فللمستأجر أن يودع البدل أو القسط المتفق عليه لدى المركز، وفق الضوابط التي تُحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون، وإذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على طريقة وموعد سداد بدل الإيجار أو تعذّر إثبات الاتفاق، فتكون طريقة السداد على أربعة أقساط متساوية القيمة تُقسم على مدة عقد الإيجار.
وبحسب القانون لا يجوز للمؤجر زيادة بدل الإيجار المتفق عليه قبل انقضاء (3) سنوات من تاريخ بداية العلاقة الإيجارية، ما لم يتفق أطراف عقد الإيجار على غير ذلك، وفي حال قبِل المستأجر بزيادة بدل الإيجار قبل انقضاء الثلاث سنوات، فلا يجوز للمؤجر زيادتها مرة أخرى، إلا بعد انقضاء سنتين من تاريخ الزيادة، وتكون الزيادة في بدل الإيجار بعد انقضاء المدد المشار إليها في البند (1) من هذه المادة، بقيمة بدل إيجار المثل، وتُحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون ضوابط أجرة المثل وكيفية احتسابها، كما يجوز للمجلس وبقرار منه تعديل المدد المحددة في البند (1) من هذه المادة.
وحدد القانون إنهاء العلاقة الإيجارية بما يلي:
1- لا تنتهي العلاقة الإيجارية ولا يضار المستأجر، بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة لمالك جديد، أيا كانت طريقة أو سبب انتقالها.
2 – لا يجوز للمؤجر الجديد طلب إخلاء المستأجر للعين المؤجرة، أو زيادة بدل إيجارها، إلا وفقا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية.
3. يحل المؤجر الجديد محل المؤجر السابق في كافة حقوق والتزامات عقد الإيجار.
ووفقا للقانون لا تنتهي العلاقة الإيجارية، بوفاة أحد طرفي عقد الإيجار، إلا إذا كان المتوفى هو المستأجر، وطلب ورثته إنهاء عقد الإيجار، وفي هذه الحالة لا يتم الإنهاء إلا بعد انقضاء مدة (30) يوما من تاريخ إخطار المؤجر بذلك، أو انتهاء العقد أيهما أسبق، وإذا كان عقد الإيجار مُحدد المدة، جاز للمستأجر أن يطلب إنهائه قبل انقضاء مدته، إذا أثبت وجود ظروف استثنائية غير متوقعة، من شأنها أن تجعل تنفيذ التزاماته أمرا مُرهقا، وفي حال رفض المؤجر طلب المستأجر بإنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته، يجوز للمستأجر اللجوء إلى المركز، وللمركز السلطة في تقدير طلب المستأجر بالإنهاء، ويلتزم المستأجر بدفع تعويض للمؤجر نسبته (30%) كحد أدنى من بدل الإيجار عن المدة المتبقية من عقد الإيجار، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
كما تضمن القانون عددا من المواد المتعلقة باللائحة التنفيذية والرسوم والغرامات والقرارات التنفيذية والإلغاء والنفاذ والنشر.